社会观察
一纸房产证背后的十年纠纷：颍泉区产权登记疑云调查
三本房产证书的颁发时间竟早于土地使用权证，450平方米土地如何“批准”1780平方米住宅？
举报人白树波从未想过，一系列看似普通的证书会成为他十年维权之路的焦点。在他与李青的房屋租赁合同纠纷和债权人撤销权纠纷案件二审庭审中，三本编号为阜字第2005011655号、2005011657号和2005011654号的房地产权证书被当庭出示，引发了对这些证书合法性的质疑。这些证书显示，李青所有的位于阜阳市颍泉区新建居委会香娘井34号的8层房屋，拥有合法的产权证明。但白树波在调取证据后发现，这些证书的取得存在违法情形。
一、建设工程规划许可证（编号（96）004号）已自行失效，不具备合法性。
该证核发时间为1996年，但证中明确载明：“本证自核发之日起，必须在六个月内，按规定批准建设，逾期本证自行失效。”然而，与该证对应的《国有土地使用证》（阜泉国用(2007)A0050号）直至2007年才获批。从1996年发证至2007年取得土地使用权，间隔长达十一年，早已远超六个月的法定有效期。依据《中华人民共和国城乡规划法》及相关规定，该规划许可证已因逾期而自动失效，不再具备任何法律效力，不能作为后续建设及确权的合法依据。
二、国有土地使用证（阜泉国用(2007)A0050号）内容涉嫌违法
该证记载土地用途为“住宅”，面积450平方米，系以划拨方式取得。
然而，前述失效的规划许可证中批准的建设面积为1780平方米，二者面积严重不符。根据《土地管理法》及相关政策，划拨土地用于个人住宅建设，其面积、用途均需符合相关规定，且应与规划许可一致。该证内容与规划许可严重脱节，涉嫌违反土地用途管制与规划管理要求。
三、房地产权证（阜字2005011655号等）系在无合法前置手续的情况下违法颁发该三份房地产权证发证时间为2005年。但根据前述材料：
1. 其所依据的《建设工程规划许可证》已于发证前失效；
2. 其所必须依附的《国有土地使用证》直至2007年才办理完成。
根据《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》等规定，办理房屋所有权登记必须提交合法的土地使用证明、建设工程规划许可等材料。在缺少合法土地证明、且规划许可已失效的情况下，该房地产权证的颁发严重违反法定程序，属于违法登记，依法应属无效。
02 举报与官方回应
2025年11月24日，阜阳市自然资源和规划局颖泉分局发出告知书，对白树波的举报请求不予受理。理由是其与李青房地产权证登记行为“无直接利害关系”，且“未能提供登记违法的确凿证据”。《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。主管部门认为，白树波需要证明自己是直接利害关系人，并提供更确凿的证据。
03 法律视角下案例说明
1. 关于“利害关系”：举报人白树波及公司与被举报人李青之间存在正在进行的房屋租赁合同纠纷及债权人撤销权纠纷（相关法院案卷可查）。李青用以主张权利的核心资产——涉案房产的权属合法性，直接关系到上述纠纷案件中其责任财产范围及白树波合法权益的实现。因此，白树波完全属于《民法典》第二百二十条所述的“利害关系人”范畴。阜阳市自然资源和规划局颖泉分局对此认定错误。
2. 关于“确凿证据”：白树波在首次举报材料中，已明确指出涉案三证之间存在无法自圆其说的重大时间逻辑矛盾和法律冲突，这本身即是证明登记行为可能违法的“确凿证据”线索，而非需要举报人完全举证完成的“最终结论”。具体矛盾再次强调如下：
· 时间倒置：房地产权证（2005年颁发）早于其必需的权属来源文件——国有土地使用证（2007年颁发）。此乃明显违反不动产登记基本逻辑与程序的“硬伤”。
· 依据失效：作为建设依据的《建设工程规划许可证》（1996年颁发）已因逾期未建设而自行失效，无法作为2005年办理产权登记的有效前置文件。
· 内容矛盾：规划许可面积（1780㎡）与土地证记载面积（450㎡）严重不符。
上述矛盾清晰、具体，属于《不动产登记暂行条例》及其实施细则中规定的，登记机构应主动审查并予以纠正的“登记错误”或“违法登记”情形。阜阳市自然资源和规划局颖泉分局负有依职权进行调查核实的法定义务，而非要求举报人提供行政机关内部存档的“确凿”书证。并且，白树波也没有权利更不能调取到行政机关内部存档的“确凿”书证。
第二部分：涉案三证违法性的再次系统阐述
基于上述证据线索，涉案房地产权证的违法性显而易见，上述已经叙述其违法性。
1. 建设工程规划许可证（（96）004号）已失效：该证逾期未建，早已自动失效，依法不能作为权属登记的依据。
2. 国有土地使用证（阜泉国用(2007)A0050号）取得滞后且存疑：其批准时间（2007年）晚于房产证颁发时间（2005年），且划拨450平方米土地用于超大规模（1780平方米）个人住宅建设，合法性存疑。
3. 房地产权证（阜字2005011655号等）系违法颁发：在缺乏合法、有效的《建设工程规划许可证》和《国有土地使用证》的情况下，颁发房屋所有权证，严重违反《城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规的强制性规定，该发证行为自始无效。
房地产权证书的颁发应当遵循严格的法律程序。正常的流程应该是先有合法的土地使用权证明，再有建设工程规划许可证，最后才能取得房地产权证书。
在这个案例中，顺序出现了混乱。房产证在土地证之前颁发，而建设工程规划许可证已经失效。这种情况不符合法律规定的不动产登记程序。
法律专家指出，类似情况下，证书的合法性确实值得怀疑。特别是当证书之间存在明显的时间逻辑矛盾时，登记机构有责任进行重新核查。
这起纠纷不仅关乎两个当事人之间的利益争执，更触及了不动产登记制度的公信力问题。老百姓对政府颁发的证书有着天然的信任，这种信任是社会经济秩序的基石，登记部门应慎重重新核查，维护百姓对其的信任。
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