中国舆论监督网 李新德 报道
一纸房产证，牵扯四年讼争。阜阳市民白树波因质疑同乡李青名下三本房产证违法核发，辗转民事诉讼与行政诉讼、信访多重程序，却屡屡因“非直接利害关系人”主体资格受限、核心证据认定遇阻，陷入维权漩涡。这场由房屋租赁合同纠纷引爆的证件合法性之争，不仅成为个体权益救济的典型困境样本，更折射出民行交叉案件中程序衔接与司法审查边界的深层难题。
 
房屋租赁纠纷案二审：证件时间线矛盾引爆合法性争议
 
2023年，白树波经营的阜阳市老树商务酒店与房东李青的房屋租赁合同纠纷进入二审程序，庭审中李青出示的三份房屋权属文件，成为本案的关键转折点。编号为阜字2005011655、2005011657、2005011654的房产证、1996年签发的“（96）004号”建设工程规划许可证，与2007年才获批的“阜泉国用(2007)A0050号”国有土地使用证，在时间与审批逻辑上呈现明显冲突。
 
白树波随即向阜阳市自然资源和规划局递交举报材料，直指上述三证存在“程序倒置”的违法嫌疑，其核心质疑聚焦三点：
 
1. 1996年的建设工程规划许可证标注“六个月有效期”，但土地证审批时隔十余年方才完成，彼时规划许可早已失效；
2. 规划许可证批准的1780平方米住宅建筑面积，远超后续土地证载明的450平方米划拨用地面积，存在超面积审批违规情形；
3. 2005年房产证核发时，国有土地使用证尚未获批，且赖以发证的规划许可已过有效期，办证前置要件明显缺失。
 
“三份证书环环相扣的违法性，足以彻底否定案涉房产登记的法律效力。”白树波在举报信中强调。
 
行政救济三度碰壁：“利害关系”认定成维权核心壁垒
 
面对白树波的举报，阜阳市自然资源和规划局及颍泉分局在2024年至2025年间先后出具四份处理文书，均以同一理由驳回其诉求，关闭调查程序。
 
“您与李青名下房地产权证登记行为无直接利害关系，且未能提供证明登记行为违法的确凿证据。”
——阜泉自然资规〔2024〕121号处理意见书
 
行政机关的核心法律依据为《民法典》第220条，该条款明确仅“权利人、利害关系人”有权申请更正不动产登记。而白树波作为房屋承租人，始终未被认定为具备法定申请资格的适格主体。
 
民事诉讼再审遇挫：期限壁垒与审查范围双重受限
 
在行政救济受阻的同时，白树波向阜阳市中级人民法院申请房屋租赁合同纠纷民事再审，主张案涉房屋因未取得合法有效规划许可，其与李青签订的租赁合同应属无效。然而，法院在2024年7月作出的（2024）皖12民申258号裁定书中，给出双重否定结论：
 
1. 再审申请超期：白树波提出再审的时间距一审判决书送达已逾15个月，远超民事诉讼法规定的6个月申请时限；
2. 司法审查范围受限：民事审判程序无权直接审查行政机关核发房产证行为的合法性，且白树波未能提交足以证明案涉权证系伪造的关键证据。
 
裁定书同时明确，白树波就房产证合法性提起的行政诉讼（（2024）皖12行终364号）正在审理中，该案审理结果或将对租赁合同效力认定产生关键影响。
 
制度困局透视：程序正义与实体真相的失衡博弈
 
这场长达四年的维权拉锯战，集中暴露出民行交叉案件中三大核心制度困境：
 
1. 利害关系认定僵局：行政机关对“直接利害关系人”的范围界定过于严苛，将承租人等具有实际利益关联的主体排除在外，导致权利人难以启动行政纠错程序；
2. 民行程序衔接割裂：民事诉讼回避行政行为合法性审查，行政诉讼又受制于原告主体资格门槛，当事人陷入“民事不管、行政不收”的循环诉讼困局；
3. 举证责任分配矛盾：举报人主张“不动产登记机关应履行主动核查职责”，而行政机关则要求“举报人需先行举证证明登记违法”，形成责任倒挂的举证难题。
 
“当程序正义异化为探寻实体真相的枷锁，法律的公平正义价值如何彰显？”一位长期关注此类案件的法学教授指出，破解困局的关键在于建立民行案件证据互通机制，细化“利害关系人”的认定标准，打通个体权益救济的制度堵点。
 
截至发稿，这场围绕三本房产证的八年缠斗，不仅关乎一位普通市民的合法权益，更成为检验依法行政效能与司法救济效率的重要试金石。

作者简介

 李新德是中国舆论监督网的创办人。2004年发表《山东省济宁市副市长李信下跪丑行录》一文，成为推动中国网络反腐的标志性人物，该事件也被视为中国网络反腐的开端。2009年，“网络反腐”一词被正式收录进《党的建设辞典》，标志着这一新型监督方式获得权威认可。

深耕舆论监督领域二十余年，曝光多起重磅案例：见舆论网微信公众号（下同）文章《众法官联手操作最高法院内部函 济宁生效判决难执行》《我的回忆：那场与江西高院副院长的较量》，推出舆论网视频《曝光三位法院院长，全部拿下》，以实际行动践行舆论监督使命。
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